İlk kez Çin Wuhan şehrinde görülen ardından ülkemizde dahil olmak üzere pek çok ülkeye yayılan Corona Virüs (COVİD-19) olarak bilinen solunum yolu bulaşıcı hastalığı, Dünya Sağlık Örgütü tarafından pandemi, yani bütün kıtaları etkileyen ve tüm insanları tehdit eden bir salgın hastalık olarak ilan edilmiştir. Salgına karşı alınan üst düzey önlem ve tedbirler ise, küresel ve ulusal ekonomik kriz için de aynı zamanda tehdit oluşturmaktadır.
İçişleri Bakanlığı’nın 16.03.2020 tarihinde yayınladığı ek genelge 81 ilde, tiyatro, sinema, gösteri merkezi, konser salonu, nişan/düğün salonu, çalgılı/müzikli lokanta/kafe, gazino, birahane, taverna, kahvehane,kıraathane, kafeterya, kır bahçesi, nargile salonu, nargile kafe, internet salonu, internet kafe,her türlü oyun salonları, her türlü kapalı çocuk oyun alanları (AVM ve lokanta içindekiler dahil), çay bahçesi, dernek lokalleri, lunapark, yüzme havuzu, hamam, sauna, kaplıca, masaj salonu, SPA ve spor merkezlerinin yer aldığı toplamda 149 bin 382 işyerinin faaliyetleri geçici bir süreliğine durdurulmuştur. Vaka sayısının artış hızını engellemek adına 21.03.2020 tarihinde gönderilen bir diğer ek genelge ile de vatandaşların bir arada bulunmaları ve yapılan işlem sırasında birçok kez fiziksel temasın olması nedeniyle berber, kuaför, güzellik merkezlerinin faaliyetleri 21 Mart 2020 günü, saat 18.00 itibariyle geçici süreliğine durdurulmuştur. Bu gibi idari kararlar nedeniyle kapatılan işletmelerin yanında, Devlet tarafından “Evde Kal” çağrısına uyulması nedeniyle yaşanan ciro düşüşleri ve işletme sahiplerinin kendi aldıkları önlem ve tedbirler nedeniyle idari karar olmaksızın işletme ve faaliyetlerini durduran bir çok işyerinin kapanması söz konusu olmuştur.
Akla gelen ilk soru ise, kapatılan veya kapanan işyerleri için kira bedeli ve ortak gider ödeme yükümlülüğü devam edecek midir?
Burada öncelikle bir idari karar ile kapatılan işyerleri ile idari karar olmaksızın kendi inisiyatifi ile kapatılan işyerlerini ve kiracı ve kiraya verenin hakları bakımından ayrı ayrı hukuki açıdan değerlendirmemiz gerekmektedir.
- İDARİ KARAR İLE KAPATILAN İŞYERLERİ:
Öncelikle Koronavirüs salgınına bağlı olarak İç İşleri Bakanlığı tarafından bazı işyerlerinin faaliyetlerinin durdurulmasına ilişkin yaşanması beklenilen sıkıntıların hangi hukuki kurumla çözümlenmesi gerektiği her somut olayın ve kira sözleşmesinin süresi, kira bedeli ve amacı ile değişiklik göstereceğini açıklamalarımıza geçmeden önce belirtmek isteriz. Bu nedenle bu süreçte alacağınız hukuki destekler ileride hak kaybınıza yol açmaması bakımından son derece önem teşkil etmektedir.
Gelelim gündemde herkesin dilinde bulunan, İçişleri Bakanlığı tarafından yayınlanan genelgeler kapsamında kapatılan işyerleri için “Coronovirüs (COVİD-19) salgını mücbir sebep teşkil edecek midir?” sorusuna, cevap bulmak ile başlayalım.
6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda (“TBK”) mücbir sebep kavramı ile ilgili açık bir düzenleme bulunmamakla beraber; doktrin ve uygulamada “Sorumlu veya borçlunun faaliyet ve işletmesi dışında meydana gelen, genel bir davranış normunun veya borcun ihlâline mutlak ve kaçınılmaz bir şekilde yol açan, öngörülmesi ve karşı konulması mümkün olmayan olağanüstü bir olay” şeklinde açıklanmıştır.
Yargıtay Hukuk Genel Kurul Kararının 2017/11-90 E, 2018/1259 K., 27.6.2018 tarihli kararında da yer bulduğu üzere mücbir sebep hallerine örnek olarak deprem, sel, yangın, salgın hastalık sayılmıştır.
Yukarıda da belirttiğimiz üzere, COVİD-19 salgının Dünya Sağlık Örgütü tarafından pandemi olarak ilan edilmesiyle birlikte ve ülkemizde de hızlı bir şekilde yayılması sonucunda
Koronavirüs bulaşıcı hastalığının mücbir sebep olarak nitelendirilmesi için şartlar oluştuğu değerlendirilmektedir.
Peki Koronavirüs salgınının, kira sözleşmeleri açısından mücbir sebep teşkil edip etmediği tespit edilirken somut kira sözleşmesinde mücbir sebep düzenlemesi bulunması gerekir mi?
Sözleşmede salgın hastalık halinin mücbir sebep olarak düzenlenmiş olması halinde söz konusu salgın sözleşmeden doğan borçlar açısından mücbir sebep teşkil edecektir. Zarar veren veya borçlu mücbir sebebi ispat ettiği takdirde doğan zarardan sorumlu tutulamayacaktır. Sözleşmede salgın hastalık halinin mücbir sebep olarak kabul edildiği bir düzenlemenin bulunmaması halinde ise yine her somut olayın özelliğine göre ifa imkânsizligi, kısmi (geçici) ifa imkansızlığı veya aşırı ifa güçlüğü kapsaminda değerlendirilmesi gerekecektir.
Söz konusu İdare tarafından toplu alanların kapatılması veya sokağa çıkılmaması yönünde zorunlu karar verilmesi halinde, işletme sahiplerinin işyerlerini kapatmak dışında başka seçenekleri olmayacağı için, işyerinin kapanması hem kiralayan hem de kiracı bakımından ifa imkânsızlığı veya mücbir sebep teşkil edecek, kiralayanın bu olasılıkta kiralananı kullanıma hazır bulundurma yükümlülüğünü ifa etmesi mümkün olmayacaktır. Hal böyle iken; kira tedbir kararları sonlandırılıncaya kadar kira sözleşmesinden kaynaklanan yükümlülüklerin askıda olduğu ve kiracının kira ödeme yükümlülüğünün devam edip etmeyeceği sorunu ile karşı karşıya kalınmakta. Bu durumda da yine en başında söylediğimiz gibi kira sözleşmesinin süresi, amacı, kira bedelinin miktarı vb. tüm sözleşmesel unsurların birlikte değerlendirilerek, ifa engelinin ortadan kalkmasının beklenmesine ne kadar tahammül edilmesinin dürüstlük kuralına aykırı olup olmayacağının tespitine bağlı olarak sorunu çözüme kavuşturmak gerekir1. Aksi halde sırf faaliyet alanına dayalı olarak bir yasak getirilmiş olmasının tüm sonuçlarının kiraya verene yükletilmesinin dürüstlük kuralına aykırı düşeceği düşünülmektedir. Burada yine şartların oluşması halinde aşırı ifa güçlüğü nedeni ile Uyarlama talebinde bulunma müessesinin önemli bir yer bulacağını belirtmek isteriz.
Ortak giderler bakımından ise, kiralananın boş kalmasının geçerli nedene (TBK m.138) dayandığı durumlarda nasıl ki yükümlülük kiralayan üzerinde kalabiliyorsa, mücbir sebep/ifa imkansızlığı nedeniyle işyerlerinin kapanması halinde de, ortak giderlerin kapalı kalınan günle orantılı olarak malik tarafından karşılanması hakkaniyete uygun olacaktır. Ancak kiracıların burada dikkat etmesi gereken konu ifanın imkansızlaştığını kiraya verene gecikmeksizin bildirmeli ve zararın artmaması için gerekli önlemleri almalıdır; aksi takdirde bundan doğan zararları gidermekle yükümlüdür.(TBK m.136/3)
Alışveriş Merkezlerinin kendi Yönetim kararı ile kapatılması halinde durum nasıl olacaktır ?
AVM’nin tamamının kapandığı yerlerdeki işletmelerde artık kiralananın niteliğinden kaynaklı bir imkânsızlık söz konusu olacağından kiralayanın bu olasılıkta kiralananı kullanıma hazır bulundurma yükümlülüğünü ifa etmesi mümkün olmayacaktır. Bu durumda ise, kira tedbir kararları sonlandırılıncaya kadar kira sözleşmesinden kaynaklanan yükümlülüklerin askıda olduğu ve kiracının kira ödeme yükümlülüğünün devam etmeyeceğinden söz etmek mümkündür. Dolayısıyla bu süreçte kira sözleşmesi hükümleri askıda olacak ve kiracının kira bedelini ödeme borcu devam etmeyecektir.
Koronavirüs (COVİD-19) Salgın Sürecinde Faaliyetleri Durdurulan Ticari Hazine Taşınmazlarına ilişkin Kira Sözleşmelerine etkisi:
Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından düzenlenen ve 81 ilin Çevre ve Şehircilik Müdürlüklerine gönderilen genelge kapsamında “Kiracıları tarafından talep edilmesi halinde, Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmeliğin 67 ve 70'nci maddelerine göre idarece kiraya verilen büfe, kantin, kafeterya, çay ocağı gibi tahsisli taşınmazlardaki ticari amaçla kullanılan yerler ile İçişleri Bakanlığınca 16 Mart 2020 tarihi itibarıyla faaliyet göstermemesine karar verilen yerlere ait kira bedellerinin, faaliyet göstermediği süreye isabet eden kısımlarının kira bedelinden indirilmesi, iade edilmesi veya mahsup yapılması; tahsisli taşınmazlardaki ticari amaçla kullanılan yerlerden faaliyetine devam edenlerde personel sayısı ve faaliyet sürelerindeki değişiklikler dikkate alınarak yeniden belirlenmesi suretiyle gerekli indirim, iade ve mahsup yapılabilecektir.
Gelelim gündemde herkesin dilinde bulunan, İçişleri Bakanlığı tarafından yayınlanan genelgeler kapsamında kapatılan işyerleri için “Coronovirüs (COVİD-19) salgını mücbir sebep teşkil edecek midir?” sorusuna, cevap bulmak ile başlayalım.
6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda (“TBK”) mücbir sebep kavramı ile ilgili açık bir düzenleme bulunmamakla beraber; doktrin ve uygulamada “Sorumlu veya borçlunun faaliyet ve işletmesi dışında meydana gelen, genel bir davranış normunun veya borcun ihlâline mutlak ve kaçınılmaz bir şekilde yol açan, öngörülmesi ve karşı konulması mümkün olmayan olağanüstü bir olay” şeklinde açıklanmıştır.
Yargıtay Hukuk Genel Kurul Kararının 2017/11-90 E, 2018/1259 K., 27.6.2018 tarihli kararında da yer bulduğu üzere mücbir sebep hallerine örnek olarak deprem, sel, yangın, salgın hastalık sayılmıştır.
Yukarıda da belirttiğimiz üzere, COVİD-19 salgının Dünya Sağlık Örgütü tarafından pandemi olarak ilan edilmesiyle birlikte ve ülkemizde de hızlı bir şekilde yayılması sonucunda
Koronavirüs bulaşıcı hastalığının mücbir sebep olarak nitelendirilmesi için şartlar oluştuğu değerlendirilmektedir.
Peki Koronavirüs salgınının, kira sözleşmeleri açısından mücbir sebep teşkil edip etmediği tespit edilirken somut kira sözleşmesinde mücbir sebep düzenlemesi bulunması gerekir mi?
Sözleşmede salgın hastalık halinin mücbir sebep olarak düzenlenmiş olması halinde söz konusu salgın sözleşmeden doğan borçlar açısından mücbir sebep teşkil edecektir. Zarar veren veya borçlu mücbir sebebi ispat ettiği takdirde doğan zarardan sorumlu tutulamayacaktır. Sözleşmede salgın hastalık halinin mücbir sebep olarak kabul edildiği bir düzenlemenin bulunmaması halinde ise yine her somut olayın özelliğine göre ifa imkânsizligi, kısmi (geçici) ifa imkansızlığı veya aşırı ifa güçlüğü kapsaminda değerlendirilmesi gerekecektir.
Söz konusu İdare tarafından toplu alanların kapatılması veya sokağa çıkılmaması yönünde zorunlu karar verilmesi halinde, işletme sahiplerinin işyerlerini kapatmak dışında başka seçenekleri olmayacağı için, işyerinin kapanması hem kiralayan hem de kiracı bakımından ifa imkânsızlığı veya mücbir sebep teşkil edecek, kiralayanın bu olasılıkta kiralananı kullanıma hazır bulundurma yükümlülüğünü ifa etmesi mümkün olmayacaktır. Hal böyle iken; kira tedbir kararları sonlandırılıncaya kadar kira sözleşmesinden kaynaklanan yükümlülüklerin askıda olduğu ve kiracının kira ödeme yükümlülüğünün devam edip etmeyeceği sorunu ile karşı karşıya kalınmakta. Bu durumda da yine en başında söylediğimiz gibi kira sözleşmesinin süresi, amacı, kira bedelinin miktarı vb. tüm sözleşmesel unsurların birlikte değerlendirilerek, ifa engelinin ortadan kalkmasının beklenmesine ne kadar tahammül edilmesinin dürüstlük kuralına aykırı olup olmayacağının tespitine bağlı olarak sorunu çözüme kavuşturmak gerekir1. Aksi halde sırf faaliyet alanına dayalı olarak bir yasak getirilmiş olmasının tüm sonuçlarının kiraya verene yükletilmesinin dürüstlük kuralına aykırı düşeceği düşünülmektedir. Burada yine şartların oluşması halinde aşırı ifa güçlüğü nedeni ile Uyarlama talebinde bulunma müessesinin önemli bir yer bulacağını belirtmek isteriz.
Ortak giderler bakımından ise, kiralananın boş kalmasının geçerli nedene (TBK m.138) dayandığı durumlarda nasıl ki yükümlülük kiralayan üzerinde kalabiliyorsa, mücbir sebep/ifa imkansızlığı nedeniyle işyerlerinin kapanması halinde de, ortak giderlerin kapalı kalınan günle orantılı olarak malik tarafından karşılanması hakkaniyete uygun olacaktır. Ancak kiracıların burada dikkat etmesi gereken konu ifanın imkansızlaştığını kiraya verene gecikmeksizin bildirmeli ve zararın artmaması için gerekli önlemleri almalıdır; aksi takdirde bundan doğan zararları gidermekle yükümlüdür.(TBK m.136/3)
Alışveriş Merkezlerinin kendi Yönetim kararı ile kapatılması halinde durum nasıl olacaktır ?
AVM’nin tamamının kapandığı yerlerdeki işletmelerde artık kiralananın niteliğinden kaynaklı bir imkânsızlık söz konusu olacağından kiralayanın bu olasılıkta kiralananı kullanıma hazır bulundurma yükümlülüğünü ifa etmesi mümkün olmayacaktır. Bu durumda ise, kira tedbir kararları sonlandırılıncaya kadar kira sözleşmesinden kaynaklanan yükümlülüklerin askıda olduğu ve kiracının kira ödeme yükümlülüğünün devam etmeyeceğinden söz etmek mümkündür. Dolayısıyla bu süreçte kira sözleşmesi hükümleri askıda olacak ve kiracının kira bedelini ödeme borcu devam etmeyecektir.
Koronavirüs (COVİD-19) Salgın Sürecinde Faaliyetleri Durdurulan Ticari Hazine Taşınmazlarına ilişkin Kira Sözleşmelerine etkisi:
Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından düzenlenen ve 81 ilin Çevre ve Şehircilik Müdürlüklerine gönderilen genelge kapsamında “Kiracıları tarafından talep edilmesi halinde, Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmeliğin 67 ve 70'nci maddelerine göre idarece kiraya verilen büfe, kantin, kafeterya, çay ocağı gibi tahsisli taşınmazlardaki ticari amaçla kullanılan yerler ile İçişleri Bakanlığınca 16 Mart 2020 tarihi itibarıyla faaliyet göstermemesine karar verilen yerlere ait kira bedellerinin, faaliyet göstermediği süreye isabet eden kısımlarının kira bedelinden indirilmesi, iade edilmesi veya mahsup yapılması; tahsisli taşınmazlardaki ticari amaçla kullanılan yerlerden faaliyetine devam edenlerde personel sayısı ve faaliyet sürelerindeki değişiklikler dikkate alınarak yeniden belirlenmesi suretiyle gerekli indirim, iade ve mahsup yapılabilecektir.
- İDARİ KARAR OLMAKSIZIN KAPANAN İŞYERLERİ
İçişleri Bakanlığı tarafından ilgili yerlerin kapatılmasına ilişkin yayınlanan genelge kapsamında bulunmayan veya kiralayan tarafından alınan bir karar olmadan işletmesini kapatan işletmeler açısından ise, kira sözleşmesinin askıya alınması mümkün olmayacaktır. Kira borcu yükümlülükleri aynen devam etmekle birlikte Salgın döneminde önemli derecede müşteri kaybı yaşayan ve bu dönemde hiç kazanç sağlayamayan işletmenin kira bedeline “Aşırı ifa güçlüğü”hükümlerinin uygulanabileceği değerlendirilmektedir. Kira sözleşmesinde aşırı ifa güçlüğüne ilişkin koşulların olduğu sonucuna varılması halinde, hakimden uyarlama talebinde bulunulabilecektir. Hakimin uyarlama kararı kira bedeliyle sınırlı olmayacak, kira süresi gibi diğer şartların da uyarlanması mümkün olacaktır. Ancak kira bedelinin uyarlanmasının Mahkemeden istenebilmesi için aşağıdaki dört koşulunun birlikte gerçekleşmiş olması gerekmektedir.
- Sözleşmenin yapıldığı sırada, taraflarca
öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum ortaya çıkmış olmalıdır. - Bu durum borçludan kaynaklanmamış olmalıdır.
- Bu durum, sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede
borçlu aleyhine değiştirmiş olmalıdır. - Borçlu, borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı
ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olmalıdır.”
Ayrıca bu dört koşulun yanında, Uyarlama davası açmak uzun süreli kira sözleşmesine de sahip olmanız gerekir. TBK m.347/I uyarınca bir yıllığına veya TBK m.327/II uyarınca süresiz olarak yenilenen kira sözleşmelerinde uyarlama davası açılamaz. Uyarlama Davası açmak isteyen kiracıların burada yine dikkate etmesi gereken husus ise, kira bedelini ödememiş olmaları veya ihtirazi kayıtla ödemeleri gerektiğidir.
Peki İdari Bir karar ile kapatılmayan; ancak faaliyet alanına süresel bir kısıtlama getirilen işyerlerine COVİD-19 salgınının kira sözleşmelerinde etkisi nasıl olacaktır?
Bu tür bir ihtimalde, belli faaliyet alanlarında zaman kısıtlaması getirilmesi hâlinde de yukarıda bahsedilen uyarlama talebiyle sorunun çözüme kavuşturulması uygun olacaktır. Şayet faaliyet alanında hiçbir ayrım yapılmaksızın tüm işyerlerine aynı sınırlama getirilecek olunursa bu durumda sözleşmenin sona erdirilmesi için herhangi bir haklı sebep olmayacağını da söylemek mümkün olacaktır.
01.03.2020-30.06.2020 TARİHLERİ ARASINDA KİRA BEDELLERİNİN ÖDENMEMESİ NEDENİYLE KİRA SÖZLEŞMELERİ FESİH EDİLEMEYECEK KİRACI TAHLİYE EDİLEMEYECEKTİR.
26.03.2020 tarihli 31080 (mükerrer) Resmi Gazete’de yayımlanan 7236 Sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik yapılmasına dair kanunda işyeri kiralarına ilişkin geçici madde 2 de yer alan 01.03.2020 tarihinden 30.06.2020 tarihine kadar işleyecek işyeri kira bedellerinin ödenmemesi kira sözleşmelerinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmayacağına ilişkin hüküm Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir. Bu hüküm uyarınca, ticari faaliyetlere ilişkin kira sözleşmelerine ilişkin 01.03.2020 – 30.06.2020 tarihleri arasında işleyecek kira bedellerine ilişkin kira bedellerinin ödenmemesi nedeni ile kira sözleşmesi feshedilmeyecek veya tahliye talepli icra yoluna başvurulmayacak yada tahliye davası açılmayacaktır. Ancak söz konusu hüküm kira bedelini ödeme yükümlülüğünü sona erdirmemekle beraber, geçikme faizini talep etme hakkını da ortadan kaldırmamaktadır.
SONUÇ :
Yukarıda yasal hükümler çerçevesinde değerlendirilen Dünyada ve ülkemizde hızlı bir şekilde yayılan Koronavirüs (COVİD-19) salgını nedeniyle işyeri kapanan kiracı konumunda bulunan işletmelerin kira sözleşmeleri bakımından süre, amaç ve hükümet kararlarıyla yasaklananın ne olduğu dikkate alınarak yapılan ayırımlara dayalı olarak yasal çözümlere ulaşılması gerekmektedir. Ülkemizde bu durumla ilgili bir yasal düzenleme yapılmadıkça bir çok kira sözleşmesi için içinde bulunduğumuz salgının ifa imkansızlığı ve aşırı ifa güçlüğü hükümleri çerçevesinde çözüme kavuşturulacağı kanaatindeyiz.
Dip Not:
1.Doç. Dr. Melek Bilgin Yüce “Koronavirüs Salgını Nedeniyle Hükümet Kararıyla Kapatılan İşyerlerinin Kira Sözleşmelerinin Akıbetinin Değerlendirilmesi”
