Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği’nde Değişiklik Yapılmasına Dair Tebliğ (“Değişiklik Tebliği”) 17.01.2017 tarihli, 29951 sayılı Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe girmiştir. Değişiklik Tebliği ile birlikte:
• Yalnızca altyapı yatırım ve hizmetlerinden oluşan portföyü işletecek ortaklıkların (“Ortaklık”), kuruluşlarının veya esas sözleşme değişikliklerinin tescilini takip eden 2 yıl içerisinde aşağıda yer alan adımları gerçekleştirmeleri gerekmektedir:
- Faaliyetlerinin yürütülebilmesi için gerekli mekân, donanım ve personeli temin ederek organizasyonkurmaları,
- Portföyünde yer alan varlıkların niteliklerinin ve ortaklık içinde sahip oldukları ağırlıkların belirtilen sınırlamalara uygunluğunu sağlamaları ve bu durumu belgeleyen evrakları Kurula iletmeleri.
• Ortaklıkların sadece alt yapı tesislerine ilişkin sahip oldukları üretim lisansı veya benzeri imtiyazlar kapsamında faaliyette bulunmaları durumunda, esas sözleşmede ortaklık aktif toplamının asgari %75’inin altyapı yatırım ve hizmetlerinden oluşacağının belirtilmesi ve gayrimenkullere, gayrimenkul projelerine ve gayrimenkule dayalı haklara aktif toplamının en az %51’i oranında yatırım yapma şartının sağlanması zorunluluğu aranmamaktadır.
• Kurumsal Yönetim Tebliği uyarınca teminat, rehin, ipotek ve kefaletlere ilişkin hükümlere aykırı olarak düzenlenen teminat, rehin, ipotek ve kefaletlerin, anılan hükümlere uygun hale getirilmesine yönelik olarak verilen süre; altyapı yatırım ve hizmetlerinden oluşan portföyü işletmek üzere kurulan veya bu ortaklıklara dönüşen ortaklıklar için, kuruluşlarının veya esas sözleşme değişikliklerinin ticaret siciline tescili ile başlamaktadır.
• Kurul düzenlemeleri dikkate alınarak yönetim kurulu nezdinde kurulan komitelerde sadece dört yıllık yüksek öğrenim kurumlarından mezun olmuş yönetim kurulu üyeleri ile tüzel kişi yönetim kurulu üyeleri tarafından Türk Ticaret Kanunu 'nun ("TTK") ilgili maddeleri kapsamında belirlenen dört yıllık yüksek öğrenim kurumlarından mezun olmuş gerçek kişiler görev alabilir.
• Yönetim kurulu üyeliği görevine atamaya ilişkin karar, atanan kişinin gerekli şartları sağladığını tevsik edici belgelerle birlikte atamayı takip eden en geç 10 iş günü içinde Sermaye Piyasası Lisanslama Sicil ve Eğitim Kuruluşu A.Ş.’ye (“SPL”) gönderilmesi gerekmektedir. Tüzel kişi yönetim kurulu üyeleri tarafından TTK’nın ilgili maddeleri kapsamında belirlenen gerçek kişiler, belirlenen kişinin Tebliğ’in 17. maddesinin ikinci fıkrasında yer alan ilgili şartları sağladığını belgeleyen evraklarla birlikte, yapılan tescile ilişkin ilanı takip eden en geç 10 iş günü içinde SPL’ye bildirilmelidir.
• Ortaklık portföyüne dahil edilecek gayrimenkullerin tapudaki niteliğinin, fiili kullanım şeklinin ve portföye dahil edilme niteliğinin birbiriyle uyumlu olması gerekmektedir. Ancak Ortaklığın mülkiyetinde bulunan arsa ve araziler üzerinde gelir getirmeyen, metruk halde bulunan veya tapu kütüğünde riskli yapı olarak kaydedilmiş olan yapı var ise; bu durumun değerleme raporu ile tespit edilmesi üzerine, ilgili yapıların yıkılacağının ve gerektiği takdirde gayrimenkulün tapudaki niteliğinde değişiklik yapılacağının Sermaye Piyasası Kurul’una bildirilmesi halinde bu şart aranmayacaktır.
• Ortaklıkların yapamayacakları işlere ilişkin olarak, ilişkili taraflarına herhangi bir mal veya hizmet satımı işlemine dayanmayan borç veremeyeceklerdir.
• Münhasıran altyapı yatırım ve hizmetlerinden oluşan portföyü işletecek ortaklıklar, altyapı tesislerine ilişkin üretim lisansına veya benzeri başka imtiyazlara sahip olmak koşuluyla, söz konusu tesislerde gerçekleştirilecek anılan lisansa ve/veya imtiyaza bağlı faaliyetleri doğrudan kendisi yürütebileceklerdir.
• Ortaklıkların, sermayesine 0 oranında iştirak ettikleri bağlı ortaklıklarının portföylerinde yer alan gayrimenkul yatırımlarının finansmanı amacıyla, kendi portföyündeki varlıklar üzerinde ipotek, rehin ve diğer sınırlı ayni haklar tesis ettirebilir ve söz konusu bağlı ortaklıkları lehine teminat, garanti ve kefalet vermeleri mümkündür.
• Ortaklık portföyünde bulunan devam etmekte olan veya tamamlanmış gayrimenkul projeleri kapsamında yer alan bağımsız bölümlerin satış işlemlerinde, söz konusu bağımsız bölümlerin rayiç değerlerinin ortaklığın hesap döneminin son üç ayı içerisinde tespit ettirilmiş olması halinde, takip eden yılda ortaklığın hesap döneminin son üç ayı içerisinde herhangi bir nedenle rayiç değeri tespit edilmemiş olan varlıkların yıl sonu değerlerinin tespiti işlemine kadar, anılan değerleme raporunun kullanılması mümkündür.
• Ortaklık portföyünde bulunan ve kiraya verilen alışveriş merkezi, iş merkezi, ticari depo, ofis binası, şube gibi yapıların kira değerlerinin tespitinin bölüm bazında ayrı ayrı yaptırılması yerine yapının bütünü için tek bir değer takdir edilmesi şekliyle de yaptırılması mümkündür.
Kiracının ortaklığın ilişkili tarafı olması halinde ise ilişkili tarafa kiraya verilen bölüme ilişkin kira değerinin tespitinin yaptırılması mecburidir.
Anılan yapıların rayiç kira bedellerinin ortaklığın hesap döneminin son üç ayı içerisinde tespit ettirilmiş olması halinde, takip eden yılda, ortaklığın hesap döneminin son üç ayı içerisinde herhangi bir nedenle rayiç değeri tespit edilmemiş olan varlıkların yıl sonu değerlerinin tespiti işlemine kadar, kiracı değişikliği ya da kira sözleşmesinin yenilenmesi durumlarında anılan değerleme raporunda tespit edilen değerin kullanılması mümkündür.
• Ortaklık, yapacağı portföye alım işlemleri, portföyden satış işlemleri ve kiralamalar ile ortaklığın kamuya açıkladığı son finansal tablolarında yer alan aktif toplamının %2’sini geçen alım, satım veya kiralama işlemlerini, en geç işlemin yapılmasını takip eden ilk iş günü içinde, ortaklığın kamuya açıkladığı son finansal tablolarında yer alan aktif toplamının %2’sini geçmeyen alım, satım veya kiralama işlemlerini ise toplu olarak en geç hesap döneminin bitimini izleyen 10 iş günü içerisinde Kamuyu Aydınlatma Platformu’nda ilan etmelidir.
• Tebliğin 45. Maddesinin 2. Fıkrası hükmü “Ortaklıklar, paylarının halka arzından veya nitelikli yatırımcıya satışından önce nakit kar payı dağıtımı yapamazlar” münhasıran altyapı yatırım ve hizmetlerinden oluşan portföyü işleten ortaklıklar için 31/12/2017 tarihine kadar uygulanmayacaktır.
